Introduktion til udlejningsejendomme

Tænker du på at købe en udlejningsejendom? Der er en række forhold som du skal være opmærksom på, når du vil ind på markedet for udlejningsejendomme. Vi har skabt denne guide for at hjælpe dig godt i gang.

17. februar 2024 | Skrevet af: Sara Petersen

Hvad er en udlejningsejendom?

En udlejningsejendom er en ejendom, der er købt med det formål at leje den ud til beboere eller virksomheder. Det kan være en enkeltstående ejendom, f.eks. et hus eller en lejlighed, eller det kan være en større ejendom med flere lejligheder eller erhvervslejemål.

Formålet med at købe en udlejningsejendom er at generere en løbende indtjening i form af lejeindtægter. Investering i fast ejendom kan give en stabil indtægt med færre udsving end eksempelvis investering i aktier, og denne investeringsform kan således være attraktiv for såvel den mindre private investor som større selskaber og institutionelle ejere af udlejningsejendomme.

Sådan får du afkast på investering i udlejningsejendomme

En udlejningsejendom kan give dig et fast løbende afkast i form af lejeindtægter fra lejerne i ejendommen. Lejeindtægterne bør dække dine løbende udgifter, herunder vedligeholdelse og drift af ejendommen, skatter og afgifter samt udgifter til dit lån – og derudover give dig et løbende overskud. Lejeindtægterne fra din udlejningsejendom kan være en stabil indkomstkilde. Og i takt med at du får afbetalt dit lån, vil overskuddet stige år efter år.

Men lejeindtægter er ikke den eneste måde du tjener penge på din udlejningsejendom.

Langt de fleste boliglejemål og erhvervslejemål har en løbende indbygget regulering af huslejen, så lejeindtægterne stiger hvert år. Det betyder at ejendommens værdi stiger tilsvarende, da ejendomsinvestorer har en forventning om et bestemt afkast, når de køber en ejendom. Hvis en boligudlejningsejendom eksempelvis genererer et overskud efter faste udgifter på 100.000 kr. om året, og en potentiel køber forventer et afkast af sin investering på 5%, vil køberen betale 2 millioner kroner om året.

Hvis lejen reguleres løbende, så overskuddet stiger til eksempelvis 110.000 kr. efter et par år, vil køberen nu betale 2,2 mio. kr. for den samme ejendom (under forudsætning af at køberen forventer samme investeringsafkast). Med andre ord stiger ejendommens værdi proportionalt med den løbende huslejeregulering. Hvis der er et lån i ejendommen, vil værdistigningen gøre det lettere at indfri lånet i forbindelse med salg.

Hvis du har købt en ejendom billigt, eller i et område hvor priserne generelt stiger og afkastkravene fra potentielle købere falder, kan værdistigningen af ejendommen blive endnu højere end stigningen af lejeindtægterne.

En tredje indtægtskilde fra investering i udlejningsejendomme kan være potentielle skattefordele ved køb af ejendom, eksempelvis fradrag for renter og værditab.

Sådan køber du en udlejningsejendom

Når du vil købe en udlejningsejendom, er det vigtigt at du forbereder dig grundigt og er fokuseret under hele processen. Køb af en udlejningsejendom kan være den største investering i dit liv, og der er ikke plads til fodfejl.

Generelt kan man dele købet op i tre faser: "Forberedelsesfasen", "Købsfasen" og "Efter købet":

1: Forberedelsesfasen:

Fastsæt dit budget for købet: Bestem hvor meget du har råd til at købe for, og hvor meget du kan lægge i udbetaling.
Finansiering af ejendommen: Undersøg dine finansieringsmuligheder, f.eks. banklån eller realkreditlån.
Vælg en type ejendom der passer dig: Beslut dig for, hvilken type udlejningsejendom du ønsker at købe, f.eks. en lejlighed, et hus, en boligudlejningsejendom eller en erhvervsejendom. Det kan du læse meget mere om længere nede i guiden.
Find en god beliggenhed for din udlejningsejendom: Undersøg forskellige områder og find en beliggenhed med god efterspørgsel efter lejeboliger eller erhvervslejemål.
Find en udlejningsejendom til salg: Du kan finde ejendomme til salg online, hos erhvervsmæglere eller via private annoncer. Lokaleportalen.dk er Danmarks førende portal for erhvervsejendomme til leje og til salg. Du kan få et samlet overblik over udlejningsejendomme til salg her.

2: Købsfasen:

Få en vurdering: Få en professionel vurdering af ejendommens værdi. Overvej at bruge en erhvervsmægler: Læs mere i guiden Brug af erhvervsmægler - fordele og ulemper
Forhandl prisen: Forhandl med sælger om prisen på ejendommen.
Undersøg ejendommen: Få en grundig bygningsundersøgelse og en tilstandsrapport for at afdække eventuelle skjulte fejl og mangler.
Få juridisk rådgivning: Få en advokat til at gennemgå købsaftalen og sikre, at dine interesser er beskyttet.
Finansiering: Få finansieringen på plads, inden du underskriver købsaftalen.
Underskriv købsaftalen: Når du er tilfreds med alle betingelserne i købsaftalen, kan du underskrive den.

3: Efter købet:

Find lejere: Find lejere til ejendommen.
Håndter administrationen: Håndter administrative opgaver, f.eks. indgåelse af lejekontrakter, opkrævning af leje og håndtering af vedligeholdelse. Overvej at bruge en ejendomsadministrator
Betal skat: Betal skat af lejeindtægterne og af fortjenesten ved et eventuelt salg af ejendommen.

Køb af en udlejningsejendom er en stor investering. Det er derfor vigtigt at være grundig i din forberedelse og at søge professionel rådgivning.

Vælg den rette type udlejningsejendom

Der findes flere former for udlejningsejendomme, som hver især har deres egne fordele og ulemper. Nogle typer udlejningsejendomme kræver høj egenfinansiering og andre kan få en høj belåningsprocent. Nogle typer ejendomme har en generel anvendelse og er lette at finde en lejer til, andre er højt specialiserede og svære at genudleje. Nogle ejendomme har lange bindingsperioder, andre meget korte.

Det er en temperamentssag hvilken type udlejningsejendom man foretrækker at investere i som ejendomsinvestor. Her er en kort oversigt over de mest almindelige typer udlejningsejendomme:

1: Investering i boligudlejningsejendomme

Boligudlejningsejendomme – også kaldet ”boligejendomme” i daglig tale – opfattes generelt som den mest sikre form for ejendomsinvestering. Særligt i de store byer, hvor man altid kan forvente at finde en ny lejer hurtigt, når man får en opsigelse, og tomgangen derfor vil være lav. Men det betyder også at det afkast man får er lavere end for andre investeringsejendomme. Man betaler med andre ord en høj pris for de lejeindtægter en boligudlejningsejendom genererer, fordi risikoen for tomgang er lav. Lejeindtægter fra private beboere er typisk stabile og forudsigelige, og privat boligudlejning er mindre konjunkturfølsom end udlejning af erhvervsejendomme.

Se boligudlejningsejendomme til salg lige nu.

2: Investering i kontorejendomme

Kontorejendomme har ofte langvarige lejekontrakter med erhvervslejere, hvilket kan give stabilitet i indtjeningen. Samtidig kan lejeniveauet være højere, så en ejendom genererer større lejeindtægter end en boligudlejningsejendom i samme størrelse. Som investor vil du kunne få et højere afkast på din investering, hvis du investerer i udlejning af kontorlokaler.

Dog er risikoen for tomgang også større for kontorejendomme end for boligudlejningsejendomme. Flere og flere arbejder hjemme, og det betyder at kontorvirksomheder har brug for færre kvadratmeter til deres medarbejdere. Det kan føre til at en ellers stabil lejer fraflytter, eller kræver nedsættelse af huslejen for at blive. Så vær meget opmærksom på hvor let det vil være at genudleje, hvis du investerer i en kontorejendom.

Se kontorejendomme til salg lige nu.

3: Investering i butiksejendomme:

Lejeniveauet for butikslokaler kan være højt, især når der er tale om attraktive beliggenheder. Så investering i en butiksejerlejlighed, en butiksandel eller en hel butiksejendom kan være en rigtigt god ide.
Dog er der i øjeblikket en risiko for stigende tomgang på baggrund af internethandel som fører til mindre salg i fysiske butikker, rentestigninger og inflation som sænker forbruget generelt, og stor konkurrence. Tænk på beliggenheden og området når du investerer i udlejning af butik – og overvej om lejeren er stabil og stadig vil være der om 5 og 10 år. Det kan vise sig svært og dyrt at udleje et butikslokale når det først er opsagt.

Se butiksejendomme til salg lige nu.

4: Investering i lagerejendomme, produktionsejendomme og logistikejendomme:

Der er i øjeblikket en stigende efterspørgsel på lager- og logistikejendomme på grund af væksten i e-handel. Lagerejendomme og logistikejendomme har typisk langvarige lejekontrakter med flere års opsigelse – og samtidig et højt afkast. I kombination med en stabil lejer, som har svært ved at flytte fordi ejendommen er tilpasset lejerens behov, kan en lagerejendom vise sig at være en rigtig god investering. Mange lagerejendomme har desuden en simpel struktur, som gør det let at vedligeholde dem. Det kan dog være dyrt at opføre og vedligeholde produktionsejendomme, hvor andre faktorer som for eksempel forurening og støj kan spille en rolle.

Se lagerejendomme til salg og produktionsejendomme til salg lige nu.

Ulemper og ricisi ved køb af udlejningsejendomme

Når det går godt, kan køb af en udlejningsejendom være en af de bedste investeringer man kan foretage. Men træerne vokser ind i himlen – og der er også en række ulemper og ricisi, som du skal være opmærksom på.

Kapitalkrav: Det kan kræve en betydelig kapitalinvestering at købe en boligudlejningsejendom. Du kan finansiere en del af købesummen med et kreditlån eller et banklån, men der kræves som regel en højere egenfinansiering, og lån har typisk kortere løbetid, når man køber en investeringsejendom i forhold til når man vil finansiere sin egen private bolig.

Tid og arbejde: Udlejning af en ejendom kan kræve meget tid og arbejde. Der skal opkræves løbende husleje, laves driftsregnskab og årsregnskab, ejendommen skal løbende repareres og forbedres, og den løbende kontakt til lejerne kan tage tid. Det kan være en god ide at bruge et administrationsselskab til at tage sig af alle de kedelige opgaver og sørge for at alt fungerer som det skal. Men du skal stadig forvente at bruge tid på kontakten til din ejendomsadministrator. Du skal være tilgængelig for at håndtere akutte situationer uden for normal arbejdstid.

Opsigelse og tomgang: Tomme lejemål er gift for en ejendomsinvestor. 3 måneders tomgang, dvs. perioder hvor et lejemål er tomt, kan koste dig et helt års overskud – for ikke at tale om udgifterne til at finde en ny lejer. Det kan være meget dyrt at bruge en erhvervslejemål. Så når du investerer i udlejningsejendomme, er det meget vigtigt at have stabile lejere, som betaler deres husleje år efter år.
Når du overvejer at købe en ejendom, så tjek om der er opsagte eller tomme lejemål, og overvej hvor let det vil være at genudleje lejemålene hvis de eksisterende lejere fraflytter. Tjek også de eksisterende lejeres økonomi
Hvis du får en opsigelse, så gå i gang med at finde en ny lejer med det samme – helst 3-6 måneder før lejeaftalen udløber - så du har den nye lejer klar til indflytning når den gamle flytter ud. (Hvis du har en udlejningsejendom med ledige eller opsagte erhvervslejemål, kan du finde en lejer direkte på denne side: Udlejning af lokaler).
Ændringer i lovgivningen: Ændringer i lovgivningen om lejeboliger eller erhvervslejekontrakter kan have en negativ indvirkning på din evne til at leje ejendommen ud og/eller på lejeniveauet. Ejendomsskatter og andre afgifter kan stige, hvilket kan reducere din indtjening.

Skader på ejendommen: Hvis du er uheldig, vil du opleve at din ejendom får skader som er dyre at udbedre – eksempelvis vand- og stormskader, skader på ejendommen forårsaget af lejere, skimmelsvampangreb, almindeligt forfald forårsaget af dårlig vedligeholdelse. Vær også opmærksom på at du har et økonomisk ansvar for dine lejere og det der er aftalt i lejekontrakterne. Prøv at forebygge ved at have gode forsikringsdækninger, gode rådgivere, dygtige håndværkere og en god vedligeholdelsesplan for ejendommen.
Rentestigninger: Rentestigninger kan øge dine finansieringsomkostninger og dermed reducere din indtjening fra ejendommen. Overvej at vælge et fastforrentet lån, selvom det kan være dyrere på det tidspunkt hvor du optager lånet. Det kan vise sig at være en god forretning på den lange bane.

Inden du køber en ejendom, er det er en god ide at lave en grundig analyse af markedet og ejendommens tilstand, og at søge professionel rådgivning fra en advokat eller en ejendomsadministrator.

Beskatning ved salg af udlejningsejendomme

Når du sælger en udlejningsejendom, skal du betale skat af fortjenesten. Der er dog forskellige regler, afhængigt af om du har beboet ejendommen eller ej:

Parcelhusreglen: Hvis du har beboet ejendommen i mindst 1 år i de seneste 12 år, er fortjenesten ved salget skattefri. Det gælder uanset om du har udlejet en del af ejendommen i perioden.
Beskatning af ejendomme omfattet af virksomhedsskatteloven: Hvis ejendommen er omfattet af virksomhedsskatteloven, skal du betale skat af fortjenesten som virksomhedsindkomst.
Skattepligtig fortjeneste: Fortjenesten ved salget beregnes som salgsprisen minus købsprisen, forbedringsudgifter og andre fradragsberettigede udgifter.
Skattesatser: Skattesatsen for fortjeneste ved salg af udlejningsejendomme afhænger af din skattepligtige indkomst i det år, du sælger ejendommen.
Skattefri virksomhedsomdannelse: Hvis du omdanner din udlejningsvirksomhed til et ApS eller IVS, kan du under visse betingelser undgå at betale skat af fortjenesten. Kontakt en skatteadvokat med speciale i udlejningsejendomme hvis du vil vide mere om dette.

Det er altid en god ide at søge professionel rådgivning fra en skatterådgiver eller en advokat, når du skal sælge en udlejningsejendom. De kan hjælpe dig med at forstå reglerne og sikre, at du betaler den korrekte skat.

Køb af en boligudlejningsejendom kan være en god investering for dem, der søger en stabil indtjening og langsigtet værdiskabelse. Det er dog vigtigt at være opmærksom på de risici og det arbejde, der er forbundet med at eje en boligudlejningsejendom.

Flere informationer om udlejningsejendomme

Søg erhvervslokaler

Viden om erhvervslokaler

Andre emner

Indlæg

Søg i indhold